TOETS · OMGEVING
Verkaveling: een perceel opdelen in bouwkavels
Wie een grond opdeelt in twee of meer kavels om er minstens één van te verkopen, langer dan negen jaar te verhuren of in erfpacht of opstal te geven met het oog op woningbouw of constructies die voor bewoning kunnen dienen, heeft vooraf een omgevingsvergunning voor het verkavelen nodig (VCRO art. 4.2.15); voor andere functies kan ze worden aangevraagd. Ook een bestaande verkaveling wijzigen vraagt een vergunning: de bijstelling.
Wat is verkavelen?
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening omschrijft verkavelen als een grond vrijwillig verdelen in twee of meer kavels om ten minste één ervan te verkopen of te verhuren voor meer dan negen jaar, om er een recht van erfpacht of opstal op te vestigen, of om een van die overdrachten aan te bieden, met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies.
De vergunning legt vast hoe de verkaveling wordt ingericht en hoe de kavels bebouwd mogen worden: de verkavelingsvoorschriften. De verkavelaar zorgt ervoor dat de kavels kunnen aansluiten op de nodige nutsvoorzieningen. De vergunningverlener kan daarvoor lasten opleggen, bijvoorbeeld de aanleg van wegenis. Een kavel kan pas verkocht worden als die lasten uitgevoerd zijn of financieel gewaarborgd.
Wanneer is een verkavelingsvergunning nodig?
| Situatie | Verkavelingsvergunning? |
|---|---|
| U splitst een grond in kavels en verkoopt er minstens één als bouwgrond voor een woning | Ja |
| Kavels voor andere functies, bv. bedrijfskavels | Niet verplicht, wel mogelijk: een verkavelingsvergunning kan ook voor andere functies worden aangevraagd |
| Verdeling zonder bouwbedoeling, of verhuur voor negen jaar of korter | Valt niet onder de omschrijving van verkavelen – laat het wel nagaan vóór u tekent |
| U wilt de voorschriften van uw kavel in een bestaande verkaveling wijzigen | Ja: bijstelling van de verkavelingsvergunning |
| U bouwt op een kavel in een vergunde verkaveling | Een omgevingsvergunning voor het bouwen, getoetst aan de verkavelingsvoorschriften. Is de verkaveling ouder dan vijftien jaar, dan zijn enkel de voorschriften over wegenis en openbaar groen nog een weigeringsgrond, tenzij de gemeenteraad de andere voorschriften uitdrukkelijk behouden heeft. |
Toetsen die bij een verkaveling meespelen
Een verkaveling wordt beoordeeld als een volwaardig project. De watertoets moet al op het niveau van het verkavelingsplan gebeuren. Ook de rioleringstoets van artikel 4.3.9 VCRO geldt: een verkaveling wordt enkel vergund als ze aansluit op riolering naar een werkende waterzuivering (of als die riolering binnen zes jaar aanbesteed wordt), als de verkavelaar zelf een zuivering aanlegt, als er bij hoogstens één bijkomende bouwkavel in collectief nog te optimaliseren buitengebied een septische put komt, of als de vergunning daarvoor voorwaarden of lasten oplegt. Komt er nieuwe wegenis die een gemeenteweg wordt, dan beslist eerst de gemeenteraad over de zaak der wegen. Bij grotere projecten kan een aandeel bescheiden woningen worden opgelegd.
Hoe verloopt het?
Bestemming, bestaande verkavelingen, ligging aan de weg, riolering, overstromingsgevoeligheid en erfgoed: welke kavels zijn realistisch?
Een landmeter-expert meet het terrein op. Dat is de basis voor het verkavelingsplan.
Kavels, bouwzones, hoogtes, inplanting en groen: de voorschriften bepalen later wat kopers mogen bouwen.
Bij een nieuwe of gewijzigde gemeenteweg: rooilijnplan en wegenisontwerp, en een beslissing van de gemeenteraad.
Indienen via het omgevingsloket, met openbaar onderzoek waar dat vereist is.
Een kavel kan pas verkocht worden nadat de verkavelingsakte is verleden. De notaris doet dat pas met een attest van het college dat de lasten zijn uitgevoerd of afdoende gewaarborgd.
Een bestaande verkaveling bijstellen
Een eigenaar kan een bijstelling aanvragen voor zijn eigen kavel, bijvoorbeeld om groter, hoger of anders te bouwen dan de voorschriften toelaten. De gemeente licht de andere kaveleigenaars in, met een gewone brief of een beveiligde zending; eigenaars van aanpalende percelen buiten de verkaveling krijgen bij een openbaar onderzoek een beveiligde zending. De kaveleigenaars kunnen bezwaar indienen. Dienen de eigenaars van meer dan de helft van de vergunde kavels een ontvankelijk, gegrond en op ruimtelijke motieven gebaseerd bezwaar in, dan wordt de bijstelling geweigerd.
Waar het misloopt. Een watertoets die wordt doorgeschoven naar latere bouwaanvragen, wegenis waarvan niet duidelijk is of ze privaat of openbaar wordt, en bij een bijstelling: kaveleigenaars die niet correct zijn ingelicht.
Wat doet The A-RK?
In huis
- Toetsen aan bestemming, bestaande verkavelingen en voorschriften
- Het verkavelingsontwerp en de verkavelingsvoorschriften opstellen
- De verkavelingsaanvraag of de bijstelling opstellen en indienen
- Watertoets, rioleringstoets en bescheiden woonaanbod verwerken
- Het dossier zaak der wegen samenstellen als er een gemeenteweg komt
Wij coördineren
- De landmeter-expert voor de opmeting, het rooilijnplan en overal waar zijn tussenkomst verplicht is
- Technisch wegenis- en rioleringsontwerp door een studiebureau
- Afstemming met de notaris voor de verkavelingsakte
In de praktijk
De Omgevingscheck toont de ruimtelijke plannen per perceel, maar geen verkavelingsvoorschriften. Die vraagt u op bij de gemeente of leest u in het vergunningenregister; wij doen dat bij elke aftoetsing.
Veelgestelde vragen
Ik verkoop een stuk van mijn tuin aan de buren. Is dat verkavelen?
Als de verdeling niet gebeurt met het oog op woningbouw of de oprichting van constructies, valt ze niet onder de omschrijving van verkavelen. Laat het wel nagaan vóór u tekent: de bedoeling en de voorschriften ter plaatse bepalen het antwoord.
Wanneer mag ik een kavel verkopen?
Pas nadat de verkavelingsakte is verleden. De notaris doet dat pas als het college van burgemeester en schepenen attesteert dat de lasten zijn uitgevoerd of afdoende gewaarborgd.
Kan ik de voorschriften van mijn kavel laten aanpassen?
Ja, met een bijstelling van de verkavelingsvergunning voor uw kavel. De andere kaveleigenaars worden vooraf ingelicht en kunnen bezwaar indienen. Bij gegronde bezwaren van de eigenaars van meer dan de helft van de kavels wordt de bijstelling geweigerd.
Moet de watertoets al bij de verkaveling gebeuren?
Ja. Volgens de Raad voor Vergunningsbetwistingen moet de watertoets op basis van het verkavelingsplan zelf gebeuren en mag ze niet worden doorgeschoven naar de latere bouwaanvragen.
Wettelijk kader
| Regel | Wat |
|---|---|
| Art. 4.1.1, 14° VCRO | Omschrijving van verkavelen |
| Art. 4.2.15 VCRO | Vergunningsplicht voor het verkavelen; voorschriften; nutsvoorzieningen |
| Art. 4.2.16 VCRO | Verkoop van kavels pas na de verkavelingsakte en een attest van het college over de lasten |
| Decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning | Procedure, voorwaarden en lasten (o.a. art. 75 en 77: lasten en financiële waarborg; art. 86: bijstelling op vraag van een kaveleigenaar) |
| Art. 4.3.9 VCRO | Rioleringstoets, ook voor verkavelingen |
| Decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen | Zaak der wegen bij nieuwe of gewijzigde gemeentewegen |
Rechtspraak
Een greep uit de uitspraken die bepalen hoe deze toets in de praktijk wordt toegepast.
| Uitspraak | Wat de rechter zei |
|---|---|
| Raad voor Vergunningsbetwistingen RvVb-A-2324-0678 25 april 2024 | Een verkavelingsvergunning werd vernietigd omdat de beoordeling van de infiltratie van hemelwater werd doorgeschoven naar de latere bouwaanvragen. De watertoets moet bij de verkavelingsaanvraag zelf gebeuren. |
| Raad voor Vergunningsbetwistingen RvVb-A-2425-0265 5 december 2024 | Bij een verkaveling met private wegenis moet de vergunningverlener zelf beoordelen of de weg privaat of openbaar is. Pas als vaststaat dat er een gemeenteweg wordt aangelegd, beslist de gemeenteraad over de zaak der wegen. De weigering werd vernietigd. |
Rechtspraak is altijd verbonden aan de feiten van een dossier. Wij vertalen ze naar uw situatie.
Beroep
Tegen een beslissing van het college kan binnen 30 dagen administratief beroep bij de deputatie. Besliste de deputatie in eerste aanleg, dan gaat het administratief beroep binnen 30 dagen naar de Vlaamse Regering (in de wettelijk bepaalde gevallen de gewestelijke omgevingsambtenaar). Tegen de beslissing in laatste administratieve aanleg kan binnen 45 dagen beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Wie geen administratief beroep instelde, verliest in principe de toegang tot de Raad. De Vlaamse Regering bereidt een hervorming van de vergunningsprocedure voor (modulaire omgevingsvergunningsprocedure); wij volgen de inwerkingtreding op. Wij bereiden uw dossier zo voor dat het die toets doorstaat, en denken mee als het toch misloopt.
Laatst nagekeken op 1 oktober 2026 aan de hand van de geconsolideerde tekst van de VCRO, het Vlaams Parlement en de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw dossier.