TOETS · OMGEVING
Bescheiden woonaanbod: valt uw project onder de bescheiden last?
Bij grotere verkavelingen en woonprojecten is aan de vergunning van rechtswege een bescheiden last verbonden: een deel van het project bestaat dan uit kleinere kavels of woningen. De regeling staat vandaag in de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De vroegere sociale last werd in 2013 vernietigd; de bescheiden last bleef bestaan.
Wat is bescheiden woonaanbod?
De Vlaamse Codex Wonen van 2021 omschrijft bescheiden woonaanbod als huurwoningen, koopwoningen en kavels die klein genoeg zijn:
| Soort | Grens |
|---|---|
| Kavel | ten hoogste 500 m² |
| Eengezinswoning | bouwvolume van ten hoogste 550 m³ |
| Andere woning (bv. appartement) | bouwvolume van ten hoogste 240 m³, plus 50 m³ bij drie of meer slaapkamers |
De bescheiden last is de verplichting die de vergunning oplegt om zo’n aanbod te verwezenlijken. De regeling kwam uit het decreet grond- en pandenbeleid en staat nu in Boek 5, Deel 9 van de Codex.
Wanneer geldt ze?
| Project | Bescheiden last? |
|---|---|
| Verkaveling van minstens 10 loten | Ja |
| Verkaveling met minder loten, maar een grondoppervlakte groter dan een halve hectare | Ja, behalve bij minder dan 5 loten |
| Groepswoningbouw vanaf 10 woongelegenheden | Ja |
| Bouw of herbouw van appartementsgebouwen vanaf 50 appartementen | Ja |
| Kleiner project dat aansluit op andere gronden van dezelfde verkavelaar of bouwheer, samen meer dan een halve hectare | Ja |
| Project van een sociale woonorganisatie, een openbaar bestuur of Vlabinvest; zorgvoorzieningen en bepaalde studentenkamers | Nee, uitgezonderd |
| Andere kleinere projecten | In de regel niet – wel gemeentelijke regels en plannen nakijken |
Het aandeel bedraagt 20 % op gronden van particulieren en bedrijven, en 40 % op gronden van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke rechtspersonen (artikel 5.93). Een gemeentelijke verordening Bescheiden Wonen kan om gemotiveerde redenen afwijken, maar nooit tot minder dan de helft; pas als de gemeente het bindend sociaal objectief bereikt heeft, kan ze lager gaan. Ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen eigen normen vastleggen. Zet een ruimtelijk uitvoeringsplan woonuitbreidings- of woonreservegebied van minstens een halve hectare om naar woongebied, of geeft de gemeenteraad minstens een halve hectare woonreservegebied vrij voor wonen, dan is de norm in principe 40 % (gemotiveerd te verlagen tot 10 %).
De last kan op drie manieren worden uitgevoerd: in natura, binnen acht jaar, met een aankoopoptie of een financiële waarborg als garantie (pas na de akte met de aankoopoptie mag u de vergunning gebruiken); door de nodige gronden te verkopen aan een sociale woonorganisatie of een openbaar bestuur; of, als de vergunningverlener instemt en het project niet in een (voormalig) woonuitbreidings- of woonreservegebied ligt, met een bijdrage aan de gemeente.
Hoe verloopt het?
Aantal loten, grondoppervlakte, aantal woongelegenheden of appartementen.
Gemeentelijk reglement en ruimtelijk uitvoeringsplan: leggen die een eigen norm op?
Hoeveel kavels of woningen bescheiden moeten zijn, en hoe ze binnen de grenzen van 500 m², 550 m³ of 240 m³ blijven.
Welke kavels of woningen bescheiden zijn, en hoe de last wordt uitgevoerd: in natura, door verkoop van gronden of met een bijdrage.
De last hoort bij de vergunning. Wij volgen mee op dat de uitvoering ermee overeenstemt.
Stand van de regeling. Op 1 oktober 2026 staat het deel ‘Normen en lasten’ nog in de geconsolideerde Codex Wonen. Het decreet van 21 april 2023 schrapte met ingang van 30 juni 2023 een deel van de regels over indicatieve streefprijzen; die prijzen waren nooit bindend. In 2022 kondigde de minister aan dat de bescheiden last bij een nieuw sociaal objectief ‘onder de loep’ genomen zou worden. Laat daarom vlak vóór de indiening nakijken wat op dat moment geldt.
Wat doet The A-RK?
In huis
- Berekenen of de drempel bereikt wordt
- Het bescheiden aanbod verwerken in het ontwerp of het verkavelingsplan
- Gemeentelijke regels en plannen nakijken
- Aanduiden en motiveren in de aanvraag
Wij coördineren
- Opmeting en verkavelingsplan door een landmeter-expert
- Juridische of notariële vragen over de uitvoering van de last
Veelgestelde vragen
Bestaat de sociale last nog?
Nee. Het Grondwettelijk Hof vernietigde de regeling over de sociale last op 7 november 2013 (arrest nr. 145/2013). De regeling voor de bescheiden last bleef behouden en staat vandaag in de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Mijn verkaveling telt acht loten. Val ik eronder?
Dat hangt af van de oppervlakte. De norm geldt vanaf tien loten, maar ook bij minder loten als de grondoppervlakte groter is dan een halve hectare, of als uw verkaveling aansluit op andere gronden die u zelf ontwikkelt en die samen meer dan een halve hectare beslaan. Bij minder dan vijf loten wordt geen last opgelegd. Wij rekenen het voor uw terrein na.
Wat is een bescheiden woning?
Een eengezinswoning met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³, of een andere woning van ten hoogste 240 m³, met 50 m³ extra bij drie of meer slaapkamers. Een bescheiden kavel is ten hoogste 500 m².
Wie legt de bescheiden last op?
Valt uw project onder een norm, dan is de last van rechtswege aan de vergunning verbonden. Zonder gemeentelijke verordening Bescheiden Wonen legt de vergunningverlener de last op volgens de gewestelijke norm. Gemeentelijke verordeningen en ruimtelijke uitvoeringsplannen kunnen eigen normen bevatten. Wij kijken die voor uw project na.
Wettelijk kader
| Regel | Wat |
|---|---|
| Vlaamse Codex Wonen van 2021, art. 1.3, §1, 3° | Definitie bescheiden woonaanbod |
| Vlaamse Codex Wonen van 2021, Boek 5, Deel 9 (art. 5.93 tot en met 5.106) | Normen en lasten: gewestelijke en gemeentelijke normen (art. 5.93–5.95), normen in plangebieden (art. 5.96–5.97), uitzonderingen (art. 5.98–5.99), last van rechtswege en uitvoering (art. 5.100–5.104) |
| Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, art. 4.3.1, §1, eerste lid, 3° | De vergunning wordt geweigerd als de aanvraag onverenigbaar is met de normen en percentages voor bescheiden woonaanbod |
| Decreet van 21 april 2023 | Wijzigde Deel 9, Titel 2 (indicatieve streefprijzen), met ingang van 30 juni 2023 |
| Decreet grond- en pandenbeleid | Oorspronkelijke regeling van de bescheiden en sociale last – voor dit onderdeel overgebracht naar de Codex Wonen |
Rechtspraak
| Uitspraak | Wat de rechter zei |
|---|---|
| Grondwettelijk Hof nr. 145/2013 7 november 2013 | Het Hof vernietigde de regeling over de sociale last uit het decreet grond- en pandenbeleid. De regeling over de bescheiden last bleef bestaan. Daarom komt vandaag enkel de bescheiden last nog voor. |
Rechtspraak is altijd verbonden aan de feiten van een dossier. Wij vertalen ze naar uw situatie.
Beroep
Tegen een beslissing van het college kan binnen 30 dagen administratief beroep bij de deputatie. Besliste de deputatie in eerste aanleg, dan gaat het administratief beroep binnen 30 dagen naar de Vlaamse Regering (in de wettelijk bepaalde gevallen de gewestelijke omgevingsambtenaar). Tegen de beslissing in laatste administratieve aanleg kan binnen 45 dagen beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Wie geen administratief beroep instelde, verliest in principe de toegang tot de Raad. De Vlaamse Regering bereidt een hervorming van de vergunningsprocedure voor (modulaire omgevingsvergunningsprocedure); wij volgen de inwerkingtreding op. Wij bereiden uw dossier zo voor dat het die toets doorstaat, en denken mee als het toch misloopt.
Laatst nagekeken op 1 oktober 2026 aan de hand van de geconsolideerde Vlaamse Codex Wonen van 2021 (Vlaamse Codex), het Vlaams Parlement en het Grondwettelijk Hof. Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw dossier.