TOETS · OMGEVING
Planologische toets: welke plannen gelden voor uw perceel?
Vóór er getekend wordt, moet duidelijk zijn welke voorschriften op uw perceel gelden: de bestemming van gewestplan, RUP of BPA, een eventuele verkaveling en de stedenbouwkundige verordeningen. Is de aanvraag daarmee strijdig en is er geen geldige afwijking, dan wordt de vergunning geweigerd.
Wat is het?
De planologische toets beantwoordt drie vragen: welke bestemming heeft het perceel, welke voorschriften gelden er, en past het project daarin? Er zijn verschillende lagen, en de meest gedetailleerde gaat in de regel voor.
| Plan of regel | Wat het regelt |
|---|---|
| Gewestplan | De basisbestemming van heel Vlaanderen: woongebied, agrarisch gebied, industriegebied, natuurgebied, enzovoort. Wat elke bestemming toelaat, staat in het koninklijk besluit van 28 december 1972. Woongebied is bijvoorbeeld bestemd voor wonen, en ook voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf als die verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. Geldt waar geen RUP of BPA het vervangt. |
| Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) | Gewestelijk, provinciaal of gemeentelijk. Vervangt voor zijn gebied het gewestplan en bevat vaak gedetailleerde voorschriften. |
| Bijzonder plan van aanleg (BPA) | Het oudere gemeentelijke plan. Sinds het decreet van 18 mei 1999 worden BPA's vervangen door RUP's, maar ze blijven geldig tot ze vervangen zijn. |
| Verkavelingsvergunning | Verkavelingsvoorschriften voor de loten: inplanting, bouwhoogte, dakvorm, materialen. Is de verkaveling ouder dan vijftien jaar, dan zijn de voorschriften (behalve die over wegenis en openbaar groen) geen weigeringsgrond meer, tenzij de gemeenteraad ze uitdrukkelijk heeft behouden. |
| Stedenbouwkundige verordeningen | Gewestelijk (bijvoorbeeld hemelwater en toegankelijkheid), provinciaal of gemeentelijk (bijvoorbeeld parkeren of woonkwaliteit). |
| Rooilijnplan | Ook een voorlopig vastgesteld rooilijnplan kan een reden zijn om te weigeren. |
Wanneer geldt het?
| Situatie | Wat betekent het? |
|---|---|
| Elke vergunningsaanvraag | De aanvraag wordt getoetst aan de voorschriften die op het perceel gelden. |
| Aankoop van grond of een pand | Vooraf nagaan wat er mag, vóór u een bod doet of een compromis tekent. |
| Project past niet in de voorschriften | Zoeken naar een afwijking of uitzondering, het ontwerp aanpassen, of een ander traject (bijvoorbeeld een planwijziging). |
| Perceel in woonuitbreidingsgebied of een ander woonreservegebied | Bouwen of verkavelen kan enkel na een vrijgavebesluit van de gemeenteraad (met zijn voorwaarden en lasten), in een niet-vervallen verkaveling, volgens een plan van aanleg of met een afwijkingsregel zoals de afwerkingsregel. Een principieel akkoord van de deputatie volstaat niet meer. In watergevoelig openruimtegebied kan niets van dit alles. |
| Gebouw ligt buiten zijn bestemmingszone | Dan gaat het over zonevreemdheid. |
Hoe verloopt het?
Via Geopunt, de kaarttoepassing van de Vlaamse overheid.
Gemeentelijke RUP's, BPA's en verkavelingen staan in de toepassingen van de gemeente of bij de dienst omgeving. Gent heeft bijvoorbeeld een eigen vastgoedinformatieloket.
Grafisch plan én tekst. Het kaartbeeld alleen zegt niets over bouwhoogtes, bouwdiepte of dakvorm.
Hemelwater, toegankelijkheid, parkeren, woonkwaliteit: wat geldt, en wat betekent dat voor het ontwerp?
Aanpassen, een afwijking motiveren, of een ander traject.
Oude plannen. Van een bijzonder plan van aanleg dat ouder is dan vijftien jaar mag de vergunningverlener afwijken, na een openbaar onderzoek. Dat kan enkel voor BPA's die een aanvulling zijn op onder meer woongebied (niet woonpark), industriegebied of gebied voor gemeenschapsvoorzieningen, en nooit voor wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De gemeenteraad kan die mogelijkheid uitsluiten. Verkavelingsvoorschriften van een verkaveling ouder dan vijftien jaar zijn, behalve voor wegenis en openbaar groen, geen weigeringsgrond meer, tenzij de gemeenteraad ze behouden heeft. En tegenover het gewestplan, gewestelijke en provinciale RUP's en verkavelingen ouder dan vijftien jaar gelden onderhoudswerken aan een hoofdzakelijk vergunde constructie en vrijgestelde handelingen (als de gebouwen op het perceel hoofdzakelijk vergund zijn) niet als strijdig. Of dat voor uw perceel speelt, kijken wij na.
Wat doet The A-RK?
In huis
- Het perceel doorlichten via de officiële loketten
- Voorschriften van plan, verkaveling en verordeningen naast het ontwerp leggen
- Vooraf zeggen of een afwijking of een ander traject nodig is
- Haalbaarheidsnota bij aankoop
Wij coördineren
- Opmeting en grensbepaling door een landmeter-expert
- Een verkavelingsontwerp met de landmeter, waar nodig
In de praktijk
De Omgevingscheck van de Vlaamse overheid geeft per perceel een eerste beeld van de ruimtelijke plannen, het beschermd erfgoed en het overstromingsrisico. Twee beperkingen: niet alle gemeenten hebben hun plannen al opgeladen, en verkavelingsvoorschriften zitten er niet in. Wij controleren de geldende voorschriften daarom altijd ook bij de gemeente en in het DSI-ficheoverzicht. Lees bij een RUP het grondvlak en de overdruk samen: een overdruk vult de basisbestemming aan en vervangt ze niet.
Veelgestelde vragen
Wat gaat voor: het gewestplan of het RUP?
Een RUP vervangt voor zijn gebied het gewestplan. Waar geen RUP of BPA geldt, zijn de voorschriften van het gewestplan of van een gewestelijk RUP van toepassing.
Mijn BPA is heel oud. Geldt het nog?
Ja, een BPA blijft geldig tot het vervangen wordt door een RUP. Voor BPA's die ouder zijn dan vijftien jaar bestaat wel een afwijkingsmogelijkheid, na openbaar onderzoek en met uitzonderingen: niet voor wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden, en enkel voor BPA's bij bepaalde bestemmingen zoals woongebied.
Volstaat het kaartje op Geopunt?
Nee. De kaart toont de bestemming, maar de stedenbouwkundige voorschriften staan in de tekst van het plan of de verkaveling. Die moet u lezen.
Wat als mijn project niet past?
Dan is er een geldige afwijking of uitzondering nodig, of een aangepast ontwerp. Zonder dat wordt de vergunning geweigerd.
Wettelijk kader
| Regel | Wat |
|---|---|
| Art. 4.3.1, §1 VCRO | Weigering bij strijdigheid met stedenbouwkundige voorschriften of verkavelingsvoorschriften, tenzij er geldig van afgeweken is (verkavelingsvoorschriften van verkavelingen ouder dan vijftien jaar: enkel nog wegenis en openbaar groen, tenzij de gemeenteraad ze behoudt); ook bij strijdigheid met een voorlopig vastgesteld rooilijnplan |
| Art. 4.4.1, §3 VCRO | Gewestplan, algemene plannen van aanleg, gewestelijke en provinciale RUP's en verkavelingen ouder dan vijftien jaar: onderhoudswerken en vrijgestelde handelingen gelden niet als strijdig |
| Art. 4.4.9/1 VCRO | Afwijking van BPA's ouder dan vijftien jaar, na openbaar onderzoek en enkel bij bepaalde bestemmingen |
| Koninklijk besluit van 28 december 1972 | Inrichting en toepassing van de gewestplannen: de betekenis van de gewestplanbestemmingen (art. 1 tot 19) |
| Art. 5.6.10 tot 5.6.15 VCRO | Woonreservegebieden: bouwen en verkavelen enkel na vrijgave door de gemeenteraad of in de andere gevallen van art. 5.6.10 (ingevoegd bij decreet van 26 mei 2023, in werking 7 juli 2023) |
| Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening | Voerde de RUP's in ter vervanging van de BPA's |
| Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen | Onder meer hemelwater (besluit van 10 februari 2023), toegankelijkheid (besluit van 5 juni 2009) en publiciteit (besluit van 12 mei 2023) |
Beroep
Tegen een beslissing van het college kan binnen 30 dagen administratief beroep bij de deputatie. Besliste de deputatie in eerste aanleg, dan gaat het administratief beroep binnen 30 dagen naar de Vlaamse Regering (in de wettelijk bepaalde gevallen de gewestelijke omgevingsambtenaar). Tegen de beslissing in laatste administratieve aanleg kan binnen 45 dagen beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Wie geen administratief beroep instelde, verliest in principe de toegang tot de Raad. De Vlaamse Regering bereidt een hervorming van de vergunningsprocedure voor (modulaire omgevingsvergunningsprocedure); wij volgen de inwerkingtreding op. Wij bereiden uw dossier zo voor dat het die toets doorstaat, en denken mee als het toch misloopt.
Laatst nagekeken op 1 oktober 2026 aan de hand van de VCRO, het Departement Omgeving, Geopunt en de gemeentelijke informatie van Stad Gent. Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw dossier.