TOETS · OMGEVING
Vergunde toestand: is wat er vandaag staat vergund?
Wat er vandaag staat, is niet altijd wat vergund is. Die vraag bepaalt waarop u verder mag bouwen, of vrijstellingen gelden, en wat mogelijk is bij een zonevreemd gebouw. Oudere gebouwen kunnen onder voorwaarden als vergund geacht gelden.
Wat is het?
Een constructie is vergund als er een vergunning voor bestaat en ze volgens die vergunning gebouwd is. Ze is vergund geacht als de wet haar als vergund beschouwt, ook zonder vergunning in het archief. Dat is het vermoeden van vergunning.
| Bouwperiode | Vermoeden van vergunning |
|---|---|
| Vóór 22 april 1962 | Te allen tijde vergund geacht. Dit vermoeden kan niet weerlegd worden. |
| Vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan van uw regio | Vergund geacht, tenzij het vergund karakter tegengesproken wordt door een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift, opgesteld binnen vijf jaar na het oprichten. |
| Na de inwerkingtreding van het gewestplan | Geen vermoeden. Er moet een vergunning zijn. |
Wie zich op het vermoeden beroept, moet de bouwperiode zelf bewijzen, met elk wettelijk toegelaten bewijsmiddel. Gemeenten aanvaarden bijvoorbeeld kadastrale gegevens, gedateerde (lucht)foto's, facturen, notariële akten of inschrijvingen in het bevolkingsregister.
Wordt een constructie als vergund geacht in het vergunningenregister opgenomen, dan wordt dat vermoeden definitief zodra tegen die registratiebeslissing geen beroep meer kan worden ingesteld. Die regel geldt niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied. Werken die later aan een vergund geachte constructie zijn uitgevoerd, vallen niet onder het vermoeden.
Hoofdzakelijk vergund
Voor veel regels moet een gebouw niet volledig maar hoofdzakelijk vergund zijn. Voor een gewoon gebouw betekent dat: minstens 90 procent van het bruto-bouwvolume is vergund of vergund geacht, ook wat de functie betreft. Dat volume wordt gemeten met buitenmuren en dak, maar zonder de gebruikelijke kelder en zonder de fysisch aansluitende aanhorigheden zoals een aangebouwde garage, veranda of berging. Voor een bedrijf moeten de constructies die nodig zijn voor een normale bedrijfsvoering vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft.
Wanneer geldt het?
| Situatie | Waarom de vergunde toestand telt |
|---|---|
| U verbouwt of breidt uit | U bouwt verder op wat vergund is. Vrijstellingen en meldingen veronderstellen in de regel een vergunde toestand. |
| Zonevreemd gebouw | De basisrechten gelden enkel voor hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte constructies. |
| Functiewijziging buiten de bestemmingszone | Het gebouw moet hoofdzakelijk vergund zijn. |
| Verkoop of aankoop | Een koper wil weten wat hij koopt. Een niet-vergunde aanbouw kan een probleem worden. |
Hoe verloopt het?
Archief en vergunningenregister van de gemeente: bouwvergunningen, verkavelingen, meldingen.
Komt wat er staat overeen met de vergunde plannen? Waar nodig met een opmeting.
Bewijsstukken verzamelen voor wat vóór 22 april 1962 of vóór het gewestplan gebouwd werd.
Aanvaardt de gemeente het vermoeden, dan wordt de constructie als vergund geacht opgenomen. Tegen de registratiebeslissing kan binnen 45 dagen beroep worden ingesteld bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Een regularisatievergunning is een vergunningsaanvraag voor wat al gebouwd is. Niet alles kan geregulariseerd worden: soms is aanpassen of afbreken de enige weg.
Waar het misloopt. Een verbouwingsontwerp vertrekt van de bestaande toestand, terwijl een veranda of een bijgebouw nooit vergund werd. Dan moet dat deel eerst geregulariseerd worden, of mee in de aanvraag. Wij zoeken dat uit vóór het ontwerp vastligt.
Wat doet The A-RK?
In huis
- Vergunningshistoriek opzoeken bij de gemeente
- Bestaande toestand vergelijken met de vergunde plannen
- Berekenen of het gebouw hoofdzakelijk vergund is
- Dossier voor opname als vergund geacht samenstellen
- Regularisatie mee opnemen in de aanvraag
Wij coördineren
- Opmeting van de bestaande toestand door een landmeter-expert
In de praktijk
Bewijs nodig van een vergunde of vergund geachte toestand? De schattingsfiche uit het archief van het kadaster (bouwjaar, aantal verdiepingen, bebouwde oppervlakte, vaak met schets) geldt als rechtens toegelaten bewijsmiddel en vraagt u gratis aan via MyMinfin; oude luchtfoto's (sinds 1947) vindt u bij het NGI, en de kadastrale historiek sinds 2005 in CadGIS. Zie onze tooltip #2 op VNOhub.
Veelgestelde vragen
Mijn huis is van 1955 en er is geen vergunning te vinden. Is het illegaal?
Constructies waarvan aangetoond wordt dat ze vóór 22 april 1962 gebouwd zijn, worden te allen tijde als vergund beschouwd. U moet de bouwdatum wel kunnen bewijzen, en latere verbouwingen vallen daar niet automatisch onder.
Wat is het verschil tussen vergund en vergund geacht?
Vergund betekent dat er een vergunning is. Vergund geacht betekent dat de wet de constructie als vergund beschouwt op basis van haar bouwperiode, ook zonder vergunning.
Wat betekent hoofdzakelijk vergund?
Voor een gewoon gebouw: minstens 90 procent van het bruto-bouwvolume, met buitenmuren en dak maar zonder kelder en zonder aangebouwde aanhorigheden zoals een garage of veranda, is vergund of vergund geacht, ook wat de functie betreft. Voor een bedrijf: de constructies die nodig zijn voor een normale bedrijfsvoering.
Kan een proces-verbaal van lang geleden nog een probleem zijn?
Ja. Voor constructies uit de periode tussen 22 april 1962 en het gewestplan kan een proces-verbaal dat binnen vijf jaar na de bouw werd opgesteld het vermoeden weerleggen, ook als het zonder gevolg werd geklasseerd.
Wettelijk kader
| Regel | Wat |
|---|---|
| Art. 4.2.14 VCRO | Vermoeden van vergunning voor bestaande constructies |
| Art. 4.1.1 VCRO | Definities: hoofdzakelijk vergund, verkrot, bouwvolume, verbouwen, herbouwen |
| Art. 4.4.10 VCRO | Basisrechten zonevreemde constructies: enkel voor hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte constructies |
| Vergunningenregister van de gemeente | Registratie van vergunningen en van vergund geachte constructies; beroep tegen een registratiebeslissing bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen binnen 45 dagen (art. 4.8.11 VCRO) |
Rechtspraak
| Uitspraak | Wat de rechter zei |
|---|---|
| Raad voor Vergunningsbetwistingen RvVb-A-1819-0550 29 januari 2019 | Een proces-verbaal dat binnen vijf jaar na de bouw werd opgesteld, volstaat als tegenbewijs tegen het vermoeden van vergunning. Dat het proces-verbaal zonder gevolg werd geklasseerd, verandert daar niets aan. |
Rechtspraak is altijd verbonden aan de feiten van een dossier. Wij vertalen ze naar uw situatie.
Beroep
De regeling hieronder geldt voor een beslissing over een vergunningsaanvraag. Tegen een beslissing over de opname in het vergunningenregister staat enkel het beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen open, binnen 45 dagen (zie hierboven).
Tegen een beslissing van het college kan binnen 30 dagen administratief beroep bij de deputatie. Besliste de deputatie in eerste aanleg, dan gaat het administratief beroep binnen 30 dagen naar de Vlaamse Regering (in de wettelijk bepaalde gevallen de gewestelijke omgevingsambtenaar). Tegen de beslissing in laatste administratieve aanleg kan binnen 45 dagen beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Wie geen administratief beroep instelde, verliest in principe de toegang tot de Raad. De Vlaamse Regering bereidt een hervorming van de vergunningsprocedure voor (modulaire omgevingsvergunningsprocedure); wij volgen de inwerkingtreding op. Wij bereiden uw dossier zo voor dat het die toets doorstaat, en denken mee als het toch misloopt.
Laatst nagekeken op 1 oktober 2026 aan de hand van de VCRO (art. 4.1.1, 4.2.14 en 4.4.10), informatie van gemeenten en de rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw dossier.