TOETS · OMGEVING
Zonevreemdheid: wat mag u met een gebouw buiten zijn zone?
Een zonevreemd gebouw beantwoordt niet aan de bestemming van het perceel, zoals een woning in agrarisch gebied. Toch kunt u het onder voorwaarden verbouwen, herbouwen of uitbreiden: dat zijn de basisrechten. Ze gelden enkel voor gebouwen die hoofdzakelijk vergund en niet verkrot zijn.
Wat is het?
Een zonevreemde constructie is een constructie die niet beantwoordt aan de bestemmingsvoorschriften die voor het perceel gelden en die niet ligt in een niet-vervallen verkaveling van minder dan vijftien jaar oud (of een constructie in een reservatiestrook). De basisrechten van de codex laten toe om ze toch te onderhouden en aan te passen, binnen strikte grenzen.
Twee voorwaarden gelden altijd:
- De constructie is hoofdzakelijk vergund: minstens 90 procent van het bruto-bouwvolume (zonder kelder en zonder aangebouwde aanhorigheden zoals garage of veranda) is vergund of vergund geacht, ook wat de functie betreft. Zie vergunde toestand.
- De constructie is niet verkrot: ze voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit.
- Beide worden beoordeeld op het moment van de eerste aanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden.
De basisrechten gelden in gebieden die geordend zijn door een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg, zoals het gewestplan. Een RUP kan ze aanvullen en uitbreiden, maar ook strengere grenzen stellen aan het volume bij herbouw.
Wat mag bij een zonevreemde woning?
| Ingreep | Voorwaarden in hoofdlijnen |
|---|---|
| Verbouwen | Binnen het bestaande bouwvolume, met behoud van minstens 60 procent van de buitenmuren. Het aantal woongelegenheden blijft gelijk. |
| Herbouwen op dezelfde plaats | De nieuwe woning overlapt minstens drie kwart van de bestaande woonoppervlakte. Is het bestaande volume groter dan 1.000 m³, dan is de nieuwe woning beperkt tot 1.000 m³. Het aantal woongelegenheden blijft gelijk. Niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden (behalve parkgebieden) en recreatiegebieden. |
| Herbouwen op een andere plaats | Enkel om een rooilijn, een achteruitbouwzone of uitdrukkelijk gemotiveerde redenen van goede ruimtelijke ordening, en met dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie of een betere plaatselijke aanleg. Ook hier ten hoogste 1.000 m³. Niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden (behalve parkgebieden) en recreatiegebieden. |
| Uitbreiden | Het bouwvolume blijft beperkt tot ten hoogste 1.000 m³ en het aantal woongelegenheden blijft gelijk. Niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden (behalve parkgebieden) en recreatiegebieden. |
En andere zonevreemde gebouwen?
Ook bedrijfsgebouwen en andere constructies kunnen verbouwd en herbouwd worden. Uitbreiden kan enkel als het nodig is om redenen van milieuvoorwaarden, gezondheid, arbeidsveiligheid, plantenziekten, dierengezondheid of dierenwelzijn, of voor erkende onderwijsinstellingen en jeugdverenigingen. Herbouwen en uitbreiden kunnen niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden (behalve parkgebieden) en recreatiegebieden. Voor een ingedeelde inrichting moet u over de nodige omgevingsvergunning beschikken en moet de constructie het jaar voor de aanvraag effectief uitgebaat zijn. Na vernieling of beschadiging door een oorzaak buiten uw wil kan herstel, als de aanvraag gebeurt binnen drie jaar na de uitkering van de verzekering, of binnen vijf jaar na de schade als die niet verzekerd was.
Ruimtelijk kwetsbaar gebied. Daaronder vallen onder meer agrarische gebieden met ecologisch belang of ecologische waarde, bosgebieden, natuurgebieden, parkgebieden, overstromingsgebieden en valleigebieden. Ligt uw gebouw in zo'n zone, dan zijn de mogelijkheden een stuk kleiner. Voor parkgebieden maakt de codex bij herbouw en uitbreiding wel een uitzondering.
Hoe verloopt het?
Welk plan geldt, is het gebied ruimtelijk kwetsbaar, en heeft een RUP eigen regels voor zonevreemde gebouwen?
Vergunningshistoriek, vermoeden van vergunning, berekening van het vergunde volume.
Bruto-bouwvolume, met de fysisch aansluitende aanhorigheden. De grens van 1.000 m³ is vaak bepalend.
Verbouwen, herbouwen of uitbreiden kiezen, met de juiste definitie in het achterhoofd.
De toets aan de goede ruimtelijke ordening geldt onverkort, ook als het basisrecht van toepassing is.
Kijkt het Departement Omgeving mee?
Ja. Het Departement Omgeving screent alle vergunningsbeslissingen in het omgevingsloket en kan zelf beroep instellen. Volgens zijn beroepenkader is zonevreemdheid, naast de watertoets, een van de twee hoofdcriteria. Vooral bij woningen en functiewijzigingen in agrarisch gebied kijkt het departement onder meer naar:
- of "hoofdzakelijk vergund", "niet verkrot" en het volume van maximaal 1.000 m³ afdoende aangetoond en gemotiveerd zijn;
- of bedrijfsgebouwen niet worden afgesplitst van de bedrijfswoning;
- of er aanzienlijk onthard en gesaneerd wordt, en de huiskavel beperkt blijft;
- woningbijgebouwen: één bijgebouw of samen ten hoogste 1.000 m³, buiten de woning;
- verharding herleid tot 80 m², niet-overdekte constructies inbegrepen, en geen tuinconstructies op meer dan 50 m van de woning.
Het departement gebruikt zijn beroepsrecht naar eigen zeggen terughoudend en eerder om een dossier te laten aanvullen. Wij stellen het dossier zo samen dat het die toets vooraf doorstaat.
Wat doet The A-RK?
In huis
- Het vergund karakter toetsen en de vergunningshistoriek opzoeken
- Het bestaande en het nieuwe volume berekenen
- Ontwerpen binnen het basisrecht
- De aanvraag motiveren, ook met het oog op het beroepenkader
Wij coördineren
- Opmeting van de bestaande toestand door een landmeter-expert
- Stabiliteitsonderzoek als de staat van het gebouw in vraag staat
In de praktijk
Ligt de constructie in agrarisch gebied, dan vragen wij vóór de aanvraag een preadvies van het Agentschap Landbouw en Zeevisserij (streeftermijn 30 dagen bij een volledig dossier).
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn zonevreemde woning afbreken en groter herbouwen?
Nee. Bij herbouw op dezelfde plaats blijft u binnen het bestaande volume, en is dat groter dan 1.000 m³, dan is de nieuwe woning beperkt tot 1.000 m³. In ruimtelijk kwetsbare gebieden (behalve parkgebieden) en recreatiegebieden kan herbouw niet op basis van dit basisrecht.
Wanneer is een gebouw verkrot?
Als het niet voldoet aan de elementaire eisen van stabiliteit. Dat wordt beoordeeld op het moment van de eerste aanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiden. Het Departement Omgeving legt dat strikt uit: zijn stabiliteitswerken nodig om het gebouw opnieuw bruikbaar te maken, dan beschouwt het het als verkrot (omzendbrief RO 2017/01, toelichting). Een stabiliteitsstudie bij de aanvraag is daarom aangewezen.
Mag ik van één zonevreemde woning twee woningen maken?
Niet op basis van de basisrechten: bij verbouwen en uitbreiden blijft het aantal woongelegenheden beperkt tot het bestaande aantal. Een zorgwoning is wel mogelijk.
Wat is het verschil tussen verbouwen en herbouwen?
Bij verbouwen blijft minstens 60 procent van de buitenmuren behouden en werkt u binnen het bestaande volume. Wie alles afbreekt, of meer dan 40 procent van de buitenmuren, herbouwt.
Wettelijk kader
| Regel | Wat |
|---|---|
| Omzendbrief RO 2017/01 | Toelichting, geen regelgeving: strikte uitlegging van de basisrechten en de zonevreemde functiewijzigingen (punt 4.2); punt 4.1 is vernietigd door de Raad van State (10 juni 2020) |
| Art. 4.4.10 en 4.4.11 VCRO | Toepassingsgebied: hoofdzakelijk vergund, niet verkrot, beoordelingsmoment; goede ruimtelijke ordening geldt onverkort |
| Art. 4.4.12 tot 4.4.15 VCRO | Zonevreemde woningen: verbouwen, herbouwen, uitbreiden |
| Art. 4.4.16 tot 4.4.22 VCRO | Andere zonevreemde constructies, recent afgebroken en vernielde constructies |
| Art. 4.4.23 VCRO | Zonevreemde functiewijzigingen |
| Art. 4.1.1 VCRO | Definities: bouwvolume, verbouwen, herbouwen, hoofdzakelijk vergund, verkrot, zonevreemde constructie |
| Art. 1.1.2, 10° VCRO | Lijst van ruimtelijk kwetsbare gebieden |
| Beroepenkader Departement Omgeving | Beleidskader van het departement – geen regelgeving |
Beroep
Tegen een beslissing van het college kan binnen 30 dagen administratief beroep bij de deputatie. Besliste de deputatie in eerste aanleg, dan gaat het administratief beroep binnen 30 dagen naar de Vlaamse Regering (in de wettelijk bepaalde gevallen de gewestelijke omgevingsambtenaar). Tegen de beslissing in laatste administratieve aanleg kan binnen 45 dagen beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Wie geen administratief beroep instelde, verliest in principe de toegang tot de Raad. De Vlaamse Regering bereidt een hervorming van de vergunningsprocedure voor (modulaire omgevingsvergunningsprocedure); wij volgen de inwerkingtreding op. Wij bereiden uw dossier zo voor dat het die toets doorstaat, en denken mee als het toch misloopt.
Laatst nagekeken op 1 oktober 2026 aan de hand van de VCRO (art. 1.1.2, 4.1.1, 4.4.10 tot 4.4.23) en het beroepenkader van het Departement Omgeving. Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw dossier.