TOETS · OMGEVING
Grondverzet en bodemonderzoek: welk verslag heeft u nodig?
Graaft u 250 m³ bodem of meer uit, of gebruikt u grond van een verdachte grond buiten de kadastrale werkzone, dan heeft u een technisch verslag nodig van een erkend bodemsaneringsdeskundige. Verkoopt u een grond, dan is er een bodemattest nodig, en bij een risicogrond ook een oriënterend bodemonderzoek.
Wat is het?
Twee sporen die vaak op hetzelfde terrein samenkomen. Grondverzet gaat over uitgegraven bodem: mag die hergebruikt worden, en waar? Het technisch verslag beschrijft de kwaliteit van de grond en de gebruiksmogelijkheden; een erkende bodembeheerorganisatie verklaart het conform, en met die conformverklaring krijgt u de grondverzettoelating. Bodemonderzoek gaat over mogelijke verontreiniging van de grond zelf: het oriënterend onderzoek kijkt of er iets is, het beschrijvend onderzoek hoe ernstig, en een saneringsproject hoe het opgelost wordt.
Wanneer geldt het?
| Situatie | Wat heeft u nodig? |
|---|---|
| U graaft 250 m³ bodem of meer uit | Technisch verslag |
| Kleinere partijen komen samen op één hoop boven 250 m³ | Technisch verslag – reken op het totaal, niet per afvoer |
| U graaft uit op een verdachte grond en de bodem verlaat de kadastrale werkzone | Technisch verslag, ook onder 250 m³ |
| U verkoopt of schenkt een grond | Bodemattest |
| U draagt een risicogrond over | Bodemattest én oriënterend bodemonderzoek, door de overdrager, vóór de overdracht |
| U sluit een risico-inrichting | Oriënterend bodemonderzoek, uitgevoerd binnen negentig dagen na de sluiting |
| U exploiteert een risico-inrichting | Periodiek oriënterend bodemonderzoek: om de tien jaar voor categorie B (en B* met ondergrondse opslag), om de twintig jaar voor categorie A (en B* met uitsluitend bovengrondse opslag) |
| Er zijn duidelijke aanwijzingen dat een nieuwe verontreiniging de bodemsaneringsnorm overschrijdt of dreigt te overschrijden | Beschrijvend bodemonderzoek, onverwijld (OVAM hanteert daarbij 80 % van de norm als signaal) |
Meerdere risicoactiviteiten? Liggen ze op hetzelfde perceel of binnen dezelfde onderzoekslocatie, dan geldt volgens OVAM de categorie met de hoogste frequentie. Dat wordt vaak over het hoofd gezien bij bedrijven die in de loop van de jaren activiteiten hebben bijgekregen.
Doorklikken: heeft u een technisch verslag nodig?
Beantwoord de vragen. Ze volgen artikel 173 van het VLAREBO-besluit, voor bodemmaterialen die gebruikt worden als bodem, voor bouwkundig bodemgebruik of in een vormvast product.
Twijfelt u over een antwoord? Laat het ons nakijken.
Hoe verloopt het?
Hoeveel grond komt vrij, in hoeveel partijen, en is het terrein verdacht of een risicogrond? Een oude stookolietank of een vroegere garagewerkplaats kan al volstaan.
Het bodemattest vraagt u aan via het Vastgoedinformatieplatform. OVAM levert het af binnen 14 dagen na de ontvankelijke aanvraag als de grond niet in het Grondeninformatieregister staat, en binnen 60 dagen als hij er wel in staat. Of u in de tweede groep valt, weet u vaak pas na de aanvraag. Wie een compromis tekent met een korte termijn tot de akte, komt hier in de knel.
Een erkend bodemsaneringsdeskundige neemt stalen en stelt het verslag of het onderzoek op volgens de standaardprocedure van OVAM. Een technisch verslag en een oriënterend bodemonderzoek mogen onder leiding van een deskundige van type 1 of type 2; een beschrijvend bodemonderzoek en een bodemsaneringsproject zijn voorbehouden aan type 2.
De bodembeheerorganisatie (Grondbank of Grondwijzer) verklaart het technisch verslag conform. Volgens de standaardprocedure is die conformverklaring twee jaar geldig: starten de werken binnen die termijn, dan is geen actualisatie nodig. Vraag de grondverzettoelating aan vóór het transport start.
Het destructieve asbestonderzoek, de sloopinventaris en het grondverzet kijken naar hetzelfde terrein en hebben elk hun eigen moment. Wie ze samen plant, vermijdt dat de werf stilvalt.
Het bodemattest: termijn en kostprijs
| Wat | Termijn of bedrag |
|---|---|
| Aflevering, grond niet opgenomen in het Grondeninformatieregister | 14 dagen na de ontvankelijke aanvraag |
| Aflevering, grond opgenomen in het Grondeninformatieregister | 60 dagen na de ontvankelijke aanvraag |
| Retributie OVAM, per volledig perceel (of per aaneengesloten deel van een grond zonder perceelnummer) | 67 euro |
| Retributie OVAM, per deel van een perceel | 269 euro |
| Bijdrage Vastgoedinformatieplatform (sinds 1 januari 2026, volgens het platform) | 5 euro per attest, excl. btw |
Wat doet The A-RK?
Het technisch verslag en het bodemonderzoek maken wij niet zelf: daarvoor is een erkend bodemsaneringsdeskundige nodig. Wij berekenen de volumes, plannen de onderzoeken in en verwerken het resultaat in uw dossier.
In huis
- Uitgraafvolumes berekenen en partijen samentellen
- Nagaan of de grond verdacht is of een risicogrond, en het bodemattest tijdig opvragen
- Onderzoeken inplannen, afgestemd op sloop, asbest en werfplanning
- Resultaten verwerken in de vergunningsaanvraag, het bestek en de werfinrichting
Wij coördineren
- Technisch verslag door een erkend bodemsaneringsdeskundige
- Oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek, en een eventueel saneringsproject
- Conformverklaring en grondverzettoelating via de bodembeheerorganisatie
In de praktijk
PFAS: volgens de OVAM-richtlijn PFAS-onderzoek hoort in elk technisch verslag minstens één PFAS-analyse en is PFAS-onderzoek verplicht op hoogrisicolocaties; het normenkader voor bodemsanering en grondverzet is vastgelegd in de omzendbrief van 20 juni 2025. In de PFAS-verkenner staan de risicolocaties in rood, geel of groen volgens de stand van het bodemonderzoek; de maatregelen per gemeente onderscheiden een niet-bindend gebruiksadvies van bindende gebruiksbeperkingen. Wij kijken dit na vóór de start van graafwerken, samen met het OVAM-geoloket (bodemdossiers en stortplaatsen).
Veelgestelde vragen
Ik graaf 200 m³ uit. Ben ik vrijgesteld?
Voor het technisch verslag wel, als de grond niet verdacht is en het bij die ene partij blijft. Zodra een samengestelde partij van verschillende herkomst groter is of was dan 250 m³, geldt de plicht alsnog. Het transport van de grond meldt u ook zonder technisch verslag aan de erkende bodembeheerorganisatie.
Wat is een risicogrond?
Een grond waarop een risicoactiviteit uit de lijst wordt of werd uitgeoefend. Dat is ruimer dan de meeste eigenaars denken: ook een oude stookolietank of een vroegere garagewerkplaats kan volstaan.
Kan ik grond van de ene werf naar de andere brengen?
Alleen met een grondverzettoelating en binnen de gebruiksmogelijkheden die het technisch verslag toekent. Vraag ze aan vóór het transport start.
Hoe lang duurt het om een bodemattest te krijgen?
14 dagen na de ontvankelijke aanvraag als de grond niet in het Grondeninformatieregister staat, 60 dagen als hij er wel in staat. Vraag het attest daarom aan vóór u een termijn tot de akte afspreekt, niet erna.
Hoe lang blijft een technisch verslag bruikbaar?
Volgens de standaardprocedure is de conformverklaring twee jaar geldig. Starten de grondwerken binnen die termijn, dan is geen actualisatie nodig.
Wettelijk kader
| Regel | Wat |
|---|---|
| Bodemdecreet | Bodemattest en termijnen (art. 5), beschrijvend onderzoek en sanering bij nieuwe verontreiniging (art. 9), oriënterend onderzoek bij overdracht en sluiting (art. 29 tot 32), overdracht van gronden en risicogronden (art. 101 en 102), sluiting van een risico-inrichting binnen 90 dagen (art. 122) |
| VLAREBO | Aanvraag bodemattest (art. 17), periodiek onderzoek (art. 61 en 62), uitzonderingen op een nieuw onderzoek bij overdracht (art. 64), technisch verslag (art. 173), retributie bodemattest (art. 215) |
| VLAREL, art. 6, 6° | Taken van de bodemsaneringsdeskundige type 1 en type 2 |
| Standaardprocedures van OVAM (technisch verslag, oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek) | Technische werkwijze voor de bodemsaneringsdeskundige – geen decreet- of besluittekst |
Rechtspraak
Een greep uit de uitspraken die bepalen hoe deze toets in de praktijk wordt toegepast.
| Uitspraak | Wat de rechter zei |
|---|---|
| RvS nr. 253.523 19 april 2022 · Raad van State | Bij de Oosterweelwerken schorste de Raad bij uiterst dringende noodzakelijkheid de conformverklaringen van twee technische verslagen en de bijhorende grondverzettoelatingen. De werken mochten geen bijkomende verontreiniging van het grondwater veroorzaken (art. 164 VLAREBO). PFAS-grond die niet aan de gebruiksvoorwaarden voldoet, is een afvalstof; de tijdelijke opslag ervan, zonder termijn, kon niet via een technisch verslag geregeld worden. Een technisch verslag moet dus kloppen met hoe de grond op de werf echt behandeld wordt. |
| Cass. C.17.0067.N 22 maart 2018 · Hof van Cassatie | Een koop van grond mag gesloten worden onder de opschortende voorwaarde dat een blanco bodemattest, of een attest zonder verontreiniging, wordt verkregen. Zo loopt de koper niet onwetend een verontreinigde grond op; net dat is het doel van het Bodemdecreet. |
| Europese rechtspraak die ook in Vlaanderen doorwerkt | |
| HvJ C-238/21 (Porr Bau) 17 november 2022 · Hof van Justitie EU | Een Oostenrijkse zaak over onverontreinigde uitgegraven grond van de hoogste kwaliteitsklasse: die mag niet automatisch als afval gelden als de houder ze niet wil of moet wegdoen en ze aan de voorwaarden voor een bijproduct voldoet. In Vlaanderen verloopt hergebruik van uitgegraven bodem via de grondverzetregeling op deze pagina. |
Rechtspraak is altijd verbonden aan de feiten van een dossier. Wij vertalen ze naar uw situatie.
Beroep
De regeling hieronder geldt uitsluitend voor een beslissing over een omgevingsvergunningsaanvraag. Ze is geen beroepsroute tegen een studie, een technisch verslag of een bodemdocument; bij een betwisting bepalen wij eerst welk document of welke beslissing ter discussie staat.
Tegen een beslissing van het college kan binnen 30 dagen administratief beroep bij de deputatie. Besliste de deputatie in eerste aanleg, dan gaat het administratief beroep binnen 30 dagen naar de Vlaamse Regering (in de wettelijk bepaalde gevallen de gewestelijke omgevingsambtenaar). Tegen de beslissing in laatste administratieve aanleg kan binnen 45 dagen beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Wie geen administratief beroep instelde, verliest in principe de toegang tot de Raad. De Vlaamse Regering bereidt een hervorming van de vergunningsprocedure voor (modulaire omgevingsvergunningsprocedure); wij volgen de inwerkingtreding op. Wij bereiden uw dossier zo voor dat het die toets doorstaat, en denken mee als het toch misloopt.
Laatst nagekeken op 1 oktober 2026 aan de hand van de geconsolideerde teksten van het Bodemdecreet, het VLAREBO en het VLAREL in de Vlaamse Codex, OVAM en het Vastgoedinformatieplatform. Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw dossier.