TOETS · OMGEVING
Scheidingsmuren: bouwen op of tegen de perceelsgrens
Bouwt u op of tegen de perceelsgrens, dan raakt u aan de rechten van uw buren. De omgevingsvergunning bepaalt of u stedenbouwkundig mag bouwen. Het burenrecht in het Burgerlijk Wetboek regelt de verhouding met de buren. Beide moeten kloppen.
Twee sporen naast elkaar
| Omgevingsvergunning | Burenrecht | |
|---|---|---|
| Vraag | Past het project op die plaats? | Wie is eigenaar van de muur, wie betaalt, wat mag de buur? |
| Regels | Voorschriften, verordeningen, goede ruimtelijke ordening | Burgerlijk Wetboek, Boek 3 ‘Goederen’ |
| Wie beslist | De vergunningverlener | Bij een geschil: de burgerlijke rechter |
Een gemene muur (of mandelige muur) is een scheidingsmuur die aan beide buren samen toebehoort. Een muur kan ook volledig op één perceel staan en aan één eigenaar toebehoren. Dat onderscheid bepaalt wat u met de muur mag doen.
Het Burgerlijk Wetboek bevat er een aantal basisregels over. Een afsluiting langs of schrijlings op de perceelsgrens wordt vermoed gemeen te zijn, behoudens tegenbewijs (art. 3.105). Tegen een gemene muur mag u aanbouwen tot de helft van de dikte, met het voorafgaande akkoord van de buur of, als hij weigert, na een vonnis (art. 3.111). U mag een gemene muur op eigen kosten verhogen. Een private muur van de buur kunt u gemeen maken door de helft van de waarde van de muur en van de grond eronder te betalen (art. 3.107). In of op een gemene muur mag u geen vensters, muuropeningen, balkons of terrassen aanbrengen; elders moeten ze in de regel op minstens 1,90 m van de perceelsgrens liggen (art. 3.132). En uw dak moet het regenwater op uw eigen grond of op de openbare weg laten aflopen, niet op het perceel van de buur (art. 3.131).
Een vergunning is geen akkoord van de buur. De vergunningverlener beslist niet wie eigenaar is van een muur. Ook met een vergunning kan een buur zich op zijn burgerlijke rechten beroepen. Regel de afspraken met de buren dus apart, en liefst schriftelijk.
Wanneer geldt het?
| Situatie | Waar letten wij op? |
|---|---|
| Nieuwe muur op de perceelsgrens (gesloten of halfopen bebouwing) | Exacte ligging van de grens; komt de muur op of naast de grens? |
| Aanbouwen tegen een bestaande muur van de buur | Eigendom van de muur, draagvermogen, afspraken met de buur |
| Muur verhogen, verdikken of isoleren | Komt er iets over de perceelsgrens? Dan raakt het de eigendom van de buur. Ook de dakrand en de afvoer van het regenwater: die mogen niet op het perceel van de buur afwateren. |
| Slopen van een gebouw tegen een gemene muur | Stabiliteit en waterdichtheid van de muur die blijft staan; asbest en sloopafval |
Hoe verloopt het?
Opmeting door een landmeter-expert, akten en bestaande plannen. Waar ligt de grens, en van wie is de muur?
Dikte, fundering, aansluitingen, vocht. Waar nodig rekent een stabiliteitsingenieur mee.
Wij lichten de plannen toe en leggen afspraken vast. Een plaatsbeschrijving vóór de werken legt de toestand van de buurwoning vast.
Perceelsgrens, bestaande en nieuwe muren, en wat gemeen is of niet, duidelijk getekend.
Aansluitingen, waterdichting en dakranden: daar ontstaan de meeste discussies tussen buren.
Hoe worden de buren betrokken?
Wordt over de aanvraag een openbaar onderzoek georganiseerd, dan hangt er een gele affiche op het perceel en maakt de gemeente het bekend op haar website. Gedurende 30 dagen kan iedereen het dossier inkijken en standpunten of bezwaren indienen bij het college van burgemeester en schepenen. De eigenaars van de aanpalende percelen krijgen bovendien vooraf een beveiligde zending. Niet elke aanvraag krijgt een openbaar onderzoek: dat hangt af van de procedure en het soort werken.
Ook zonder openbaar onderzoek raden wij aan de buren vooraf in te lichten. Een buur die het project kent, dient minder snel bezwaar of beroep in.
Wat doet The A-RK?
In huis
- De gemene muren en aansluitingen in kaart brengen
- Zorgen dat de buren correct betrokken worden
- Grens en muren correct tekenen in de aanvraag
- Aansluitdetails ontwerpen en de uitvoering opvolgen
- Plaatsbeschrijving van de buurwoning vóór en na de werken
Wij coördineren
- Opmeting en afpaling door een landmeter-expert
- Stabiliteitsstudie door een stabiliteitsingenieur
- Bij sloop: asbestinventaris en sloopopvolging
Wij zijn architecten, geen juristen. Voor burenrechtelijke vragen verwijzen wij naar een advocaat of notaris.
Veelgestelde vragen
Mag ik zonder akkoord van mijn buur tegen zijn muur bouwen?
Dat hangt af van wie eigenaar is van de muur. Tegen een gemene muur mag u aanbouwen tot de helft van de dikte, met het voorafgaande akkoord van uw buur of, als hij weigert, na een vonnis (art. 3.111 Burgerlijk Wetboek). Is de muur privé van uw buur, dan kunt u hem gemeen maken door de helft van de waarde te betalen (art. 3.107). Voor uw concrete situatie raadpleegt u best een advocaat of notaris. Wij brengen de feiten en de plannen in kaart.
Krijgen mijn buren de plannen te zien?
Bij een openbaar onderzoek wel: dan hangt een gele affiche op het perceel, krijgen de eigenaars van de aanpalende percelen een beveiligde zending en kan iedereen gedurende 30 dagen het dossier inkijken en bezwaar indienen. Niet elke aanvraag krijgt een openbaar onderzoek. Wij raden aan de buren altijd vooraf in te lichten.
Waarom een plaatsbeschrijving vóór de werken?
Om de toestand van de woning van de buren vast te leggen. Ontstaat er later schade of discussie, dan is er een duidelijk vertrekpunt.
Geven jullie juridisch advies over burenrecht?
Nee. Wij brengen de technische en stedenbouwkundige kant in kaart. Voor burenrechtelijke vragen verwijzen wij naar een advocaat of notaris.
Wettelijk kader
| Regel | Wat |
|---|---|
| Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek | Federaal goederenrecht; o.a. art. 3.101 (bovenmatige burenhinder), art. 3.103 tot 3.113 (gemene afsluiting), art. 3.129 (waterafvloeiing), 3.131 (dakdrop) en 3.132 (afstand voor vensters en balkons); BS 17 maart 2020, in werking 1 september 2021 |
| Omgevingsvergunningsdecreet en uitvoeringsbesluit | Procedure, openbaar onderzoek (art. 16, 20, 23 en 26 Omgevingsvergunningsbesluit) en beroep; de vergunning wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten (art. 78 Omgevingsvergunningsdecreet) |
| Stedenbouwkundige voorschriften en verordeningen | Bepalen of bouwen op de perceelsgrens stedenbouwkundig kan |
Beroep
Een geschil over een gemene muur of een afsluiting is een burgerlijk geschil; de omgevingsvergunning beslist er niet over (zij wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten). Tegen de vergunning zelf geldt de gewone beroepsregeling: tegen een beslissing van het college administratief beroep bij de deputatie, tegen een beslissing die de deputatie in eerste aanleg nam bij de Vlaamse Regering, telkens binnen 30 dagen, en daarna bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (binnen 45 dagen). Wij bereiden uw dossier zo voor dat het die toets doorstaat, en denken mee als het toch misloopt.
Laatst nagekeken op 1 oktober 2026 aan de hand van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (Justel), het Omgevingsvergunningsdecreet en het Omgevingsvergunningsbesluit. Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. Voor burenrechtelijke vragen raadpleegt u een advocaat of notaris.